所有者不明土地に対応する為の法改正等について（相続登記の義務化へ）

現在、全国の所有者が不明な土地（※所有者不明土地）の割合は2割を超えており、その面積はなんと、九州本島の面積を上回ります。土地の円滑な利用を妨げるなど、いろいろな負の要因になっており、看過できない状況になっています。また、所有者不明土地の約６６%で相続登記が、約３４%で住所変更登記がされていない、という事実もあります。そこで、このような所有者不明土地問題に対応するため、現在、いろいろな法の整備が進められています。

令和3年3月5日、所有者不明土地問題に対応するための、相続登記の義務化などの法案が閣議で決定されました。今後、国会で各法案が可決・成立して、順調にいけば、２０２３年度から新法・改正法等が施行されるということになります。

※所有者不明土地に対応する為の法改正についての進捗情況は、本項の最後に、記載がありますので、ご確認ください。

※所有者不明土地⇒不動産登記簿や固定資産課税台帳などの台帳によっても、所有者が直ちに判明しないか、判明し特定できたとしても、その所有者に連絡がつかない土地のこと。

□所有者不明土地への対応するための各種規定（法案）の要点

〇相続登記を義務化とし、違反した場合に過料とする規定（不動産登記法の改正）

土地を所有者から相続や遺贈などで取得した相続人は、その取得を知った日から3年以内に相続登記等の申請をしなければならないとし、相続登記等を義務化します。これに違反した場合は、罰則として、行政罰である１０万円以下の過料を課すという規定です。相続開始から3年以内に遺産分割協議が合意に至らず、相続登記ができないという場合には、法定相続分で相続登記をするか、自分が相続人であることを申請すれば、過料を免れることができます（この申請をすると、申請者の住所や氏名などが登記簿に記載されます）。

〇相続に関する登記の簡略化（不動産登記法の改正）

被相続人が相続人に対し遺贈をした場合の移転登記や法定相続分で相続登記をした後に、遺産分割協議が成立し、遺産分割を原因とする移転登記をする場合には、現行法では他の相続人等と共同で登記の申請をすることとなっていますが、これを簡略化して、登記権利者の単独での登記申請を可能にします。

※現行法による相続人に対する遺贈による登記の例

例）被相続人を亡父A、相続人を3人の息子BCDとする（遺言執行者はいないとする）

被相続人亡父Aが相続人BCDのうち、Bに遺贈（遺言による贈与）をした場合、

Bを権利者、BCDを義務者として共同申請で遺贈の登記をする。（Bは登記権利者兼義務者となる）

⇒Bが単独で登記申請できるようにする。

※現行法による法定相続登記後の遺産分割による登記

例）被相続人を亡父A、相続人を3人の息子BCDとする

相続人BCDで各1/3の法定相続分による登記をしたが、その後、遺産分割協議が成立し、BがCDの持分を取得するような場合、遺産分割を原因としてBを権利者、CDを義務者として共同申請でCDの持分をBに移転する登記をする

⇒Bが単独で登記申請できるようにする

〇所有不動産の一覧情報を法務局に交付請求することができる制度の創設

相続登記などを促進するために、所有する不動産の一覧情報を法務局に交付請求することができる制度を創設します。

〇氏名・名称・住所等の登記の義務化と違反した場合に過料とする規定

所有者の住所移転による住所の変更などがあった場合には、2年以内に住所変更登記の申請をしなければならないとし、住所変更や氏名変更等の登記を義務化し、これに違反した場合は、罰則として、５万円以下の過料を課すという規定です。

〇法務局が所有者の情報を取得し、登記簿に反映させるための規定

法務局が、住民基本台帳ネットワークシステムや商業・法人登記システムから、所有者の氏名、名称、住所等の変更情報を取得して、職権で変更登記ができるという規定です。ただし、所有者が個人の場合には、本人に意向を確認することと、本人の申出が必要となります。この規定を円滑に運用するために、今後、新たに個人が不動産登記を申請する場合には、生年月日などの情報を法務局に提供することが義務となります（生年月日は登記簿に記載されません）。　株式会社等の法人については、商業・法人登記システム上の会社法人番号等が登記簿に記載されることになります。また、住所が国外にある所有者については、日本国内にいる連絡先となる者の氏名、名称、住所などの申告を義務化し、その情報が登記簿に記載されることになります。 

〇相続開始から10年経っても遺産分割協議がまとまらない場合の規定（民法の改正）

相続開始から10年経っても、遺産分割協議がまとまらない場合には、法定相続とする旨の規定を設けます。

〇共有者の一部が不明である土地の活用に関する規定（民法の改正）

共有者の一部が不明である共有の土地の活用を促すための規定です。複数の人が共有する土地で、一部の共有者が不明の場合、相当額の供託により、不明者の持ち分の取得や売却を可能とし、また、不明者への公告をすれば、他の共有者の同意により、その土地を利用できるとする規定を設けます。

〇所有者不明土地・建物の管理制度の創設

現行の法律では、所有者が不明の土地や建物を管理する場合、一般的に、不在者の財産管理人や相続財産管理人を選任するということになります。しかし、不在者などの人を基準として、その財産を把握、管理する制度なので、個々の土地や建物の管理に主眼をおいた場合には効率が良くありません。

そこで、人を基準とするのではなく、個々の所有者不明土地・建物を管理するための財産管理制度を新たに設けました。

裁判所は管理命令を発令し、管理人を選任し、裁判所の許可があれば売却もできるとする規定です。これらの規定により、所有者不明土地・建物について、個別の管理が可能となり、その管理の効率化や合理化に資することになります。

〇管理者不全土地・建物の管理制度の創設

所有者はわかっているが、管理が適切にされていないことにより、危険な状態になっている土地や建物が多くあります。そこで、管理不全土地・建物の管理制度が創設されました。

所有者が土地や建物の管理をせず、これを放置しており、他人の権利が侵害される恐れがある場合に、管理人の選任ができるとする規定です。

この規定により、所有者が適切な管理を行わないため、他人に迷惑を及ぼしているような状況の場合には、管理人を選任し、その選任された管理人により、適切に土地や建物の管理がなされることになります。

〇隣地などの利用・管理の円滑化に関する規定の法整備

今までは、ライフラインの導管などを隣地等に設置することについて、根拠となる規定がなく、土地の円滑な利用を妨げていました。そこで、ライフラインを自己の土地に引き込むための権利を明確化し、さらに隣地が所有者不明状態にある場合にも対応できるような規定も設けることにしました。これにより、仮に隣地が所有者不明の土地である場合でも、自己の土地にライフラインの引き込みができるようになりなります。

〇土地の所有権を放棄する制度の創設（相続土地国庫帰属法の創設）

望まない土地を相続した場合、その土地は放置され、所有者不明の土地に

なる可能性が高くなります。そこで、望まない土地を相続して、その土地が放置されることなどを防ぐため、「相続土地国庫帰属法」を創設します。

相続人が相続により取得した土地の所有権を手放せる制度です。

「土地上に建物がない」「土壌汚染がない」「抵当権などの担保権が設定されていない」、その他法定の要件を全て満たした土地が対象となります。この申請には手数料がかかり、10年分の管理費相当額（※）を納付する必要もあります。これらの要件を全て満たせば、土地の所有権を放棄し、国庫に帰属させることができるようになります。

 ※管理費相当額は土地の用途、面積、周辺環境などに応じて、今後、政令で定めることになります。

〇まとめ

上記で説明した各種の規定（法案等）の施行は、ちょっと先になるかもしれませんが、遺産の中に相続登記をしていない不動産がある場合は、今のうちから対処方法を考えておいたほうが良いと思います。特に数世代にわたり相続登記をしていない場合などは、相続人が多数になり、大変困難な登記になる可能性があるので、注意が必要です。ご心配な方は登記の専門家である司法書士に相談してみてはいかがでしょうか。当事務所は相続・相続登記に強い司法書士事務所です。お気軽にご相談ください。

※本項で述べた各種法案・規定等は、令和3年3月現在、最終的に確定したものではありませんので、今後、その内容や施行時期等は、変更や修正される可能性があります。

〇所有者不明土地に対応する為の法改正についての、進捗情況について

■民法等の一部を改正する法律（令和３年法律第２４号）

 ■相続等により取得した土地所有権の国庫への帰属に関する法律

令和３年４月２１日成立 同月２８日公布 となりました。

・相続登記の申請義務化⇒令和６年４月１日施行となりました。

※住所変更登記の申請義務化の施行時期は未定

・土地利用に関連する民法の規定の見直し（土地利用の円滑化）

共有制度の見直し（共有者不明の共有地の利用の円滑化）、その他土地利用の円滑化に関する規定⇒令和５年４月１日施行となりました。

・相続土地国庫帰属制度⇒令和５年４月27日施行となりました。

※所有者不明のための法整備が進んでいるのは前記の通りですが、平成30年にも相続に関する大改正がありました。この改正も、一般の方の相続手続きにかなり影響の出る改正でした。興味のある方はぜひ「相続法の改正概要」の項をご確認ください。