来年、令和8年4月1日から住所変更登記が義務化になります。それに関連して当ブログにおいても住所変更に関連したブログ（２０２５－０５－２２　ブログ）がありますが、今回は、一般的な「住所移転」を原因とする住所変更登記ではなく、「住居表示実施」と「行政区画変更」を原因とする住所変更登記について説明したいと思います。

※興味のある方は、ぜひ当ホームページの住所変更登記の項もあわせてお読み下さい。

住所変更登記は、簡単な登記なのでご自分でもする方もいると思いますが、やはり1番多いのは、引越しなどによる住所移転を原因とする住所変更登記です。この場合は住民票をとって登記申請書に添付すればよいのでそんなに面倒ではありません。

一般の方にとってなじみの薄いのが、「住居表示実施」と「行政区画変更」による住所変更（登記）ではないでしょうか。

以下、簡単に「住居表示実施」と「行政区画変更」を原因とする住所変更登記について説明します。ぜひ参考にしてみてください。

住居表示実施は､住居の表示をより実際の街並み、区画等にリンクしてわかりやすく表示するために行われるものです。これにより、より家屋所在地等が明確になり、緊急車両や郵便等の業務について利便性が高くなります。

例）　　Z区Y町１番地　⇒住居表示実施⇒Z区Y町1丁目１番２号

住民票を取得しても住居表示実施による住所変更の過程は記載されませんので、「住居表示実施証明書」を市区町村役場で取得して登記申請書に添付します。

住居表示実施を原因とする住所変更登記登録免許税は非課税です。この場合、住所変更登記申請書には忘れずに非課税条文を記載してください。

記載例）　　　　　　　　登録免許税　　　登録免許税法第５条第４号

※住居表示実施の実施日や内容などは「住居表示実施証明書」に記載があります。「住居表示実施証明書」の内容を登記申請書に記載してください。

行政区画変更とは､市町村合併などで新たな市町村が生じる場合や土地区画整理事業で町名や地番が変更となる場合です。基本的に住所変更登記が必要ですが、町名や地番変更が伴わない行政区画変更は住所変更登記不要です。

例）　Z市が近隣の市町村を合併してY市となった場合

Z市Z町1丁目1番1号⇒合併⇒Y市Z町1丁目２番３号　　　　住所変更登記必要

Z市Z町1丁目1番1号⇒合併⇒Y市Z町1丁目1番1号　　　　住所変更登記不要

行政区画変更による住所変更登記の場合は「行政区画変更証明書」、「町名地番変更証明書」などを添付します。この場合も非課税です。忘れずに非課税条文を記載してください。

記載例）　　　　　　　　登録免許税　　　　登録免許税法第５条第５号

住居表示実施や行政区画変更による住所変更登記で注意する点といえば、複数回の住所変更があった場合の登録免許税です。

例えば、「令和２年３月４日住所移転⇒令和３年４月５日住居表示実施」、の場合は、最後の登記原因が住居表示実施なので非課税になります。

逆に、「令和２年３月４日住居表示実施⇒令和３年４月５日住所移転」の場合は最後の登記原因が住所移転なので登録免許税がかかります。注意してください。

令和8年4月1日から住所変更登記が義務化になります。罰則規定もあるので注意が必要です。住所変更登記は難しい登記ではないのでご自分で登記してもよいですし、費用・報酬もそんなに高くはない登記なので、時間のない方は司法書士に頼んでも良いと思います。

先日、お客様からのお問い合わせ中に住宅用家屋証明書（以下、家屋証明書と記載）についての質問がありました。家屋証明書は一般の方にはなじみが薄い書面だと思います。

そこで今回のブログでは、知らないと意外と損する家屋証明書について説明したいと思います。

「住宅用家屋証明書」を知らない方はかなり多いのではないでしょうか。

一定の要件を満たした住宅用の家屋を個人が新築又は取得し、その個人の居住の用にその家屋を使う場合には、「住宅用家屋証明書」を所有権保存登記等に添付することで、登録免許税の税率の軽減措置を受けることができます。各自治体の建築課などで取得できます。

〇家屋証明書を使うと以下の通り登録免許税率が下がります。

(租税特別措置法第72条の２、第73条、第74条他)

※租税特別措置法の軽減税率は、令和7年6月2６日現在の税率を記載しています。

所有権の保存登記：本則0.4%→特例0.15%

　→特例0.1%(長期優良住宅・認定低炭素住宅)
所有権の移転登記：本則2.0%→特例0.3%

　→特例0.1%(マンション長期優良住宅・認定低炭素住宅)

　→特例0.２%（戸建住宅の長期優良住宅）

抵当権の設定登記：本則0.4%→特例0.1%

※家屋証明書の取得要件については最後に記載しています。

 家屋証明書を使う場面で1番身近なのは、個人が新築で建物を建て、その個人の名義で所有権保存登記をする場合や新築マンションを購入して所有権保存登記をする場合などが多いのではないでしょうか。

このような場合は、一般的には建築業者、マンション販売業者が指定する司法書士が所有権保存登記をすることが多く、その司法書士が家屋証明書を取得するので、司法書士から家屋証明書に関する説明がない場合は、家屋証明書を取得していること自体に気づかない方もいるかもしれません。

前記の通り家屋証明書を取得し、登記申請書に添付することにより、所有権保存登記や所有権移転登記の登録免許税率が安くなります。場合によってはすごく登録免許税率・税額に差が出るので、その意味では重要な書面です。

一定の要件が整えば、中古マンションの売買にも家屋証明書を使うことができます。

例えば中古マンションの売買による所有権移転登記の場合に家屋証明書を添付できれば、登録免許税の税率は、1000分の20（2.0%）から1000分の３（0.3%）になります。仮に建物の評価額を1000万円だとすると、登録免許税が20万円から3万円に減るということです。17万円の減額です。これってすごいことですよね。

 ※マンションの敷地（敷地権）については売買の場合、租税特別措置法第72条第1項により登録免許税率は1000分の15になります。

当然、司法書士は軽減税率が適用される場合には家屋証明書を取得して登記するので、問題がないと言えますが、親族間で中古マンションの売買などをする場合に、当事者本人が登記をする場合などは絶対見逃してはいけない書面です。

また、建物を新築する、新築マンション・中古マンションを購入するなどのプランがあり、自分で予算を立てる場合などには、家屋証明書が使えるか否か、使える場合には登録免許税率がどれくらい低くなるかと言うのも勘案して予算を立ててみてください。前記の通り結構な差が出ますからね。

いずれにせよ、建物の新築を考えている方や新築マンションや中古マンションの購入を考えている方は、その家屋が家屋証明書を取得できる要件に当てはまるか否か注意しましょう。取得できる場合には家屋証明書を取得して低い税率で登記を受けましょう

〇家屋証明書の取得要件

1.    個人が新築又は取得し、本人が居住する住宅

2.   床面積が50平方メートル以上（一体として登記する車庫等を含む合計面積）

3.   居宅部分が90パーセントを超える住宅（事務所併用住宅・店舗併用住宅等）

4.   新築又は家屋の取得後1年以内

5.   移転登記の場合は、取得の原因が「売買」又は「競落」であること

6.   新築年月日が昭和57年1月1日以降の家屋である（家屋の登記全部事項証明書による）
ただし、新築年月日が昭和56年12月31日以前の家屋であっても、下記証明書のいずれかが添付されていれば対象となります。

o    「耐震基準適合証明書」（当該家屋の取得の日前2年以内に当該証明のための家屋の調査が終了したものに限る）

o    「住宅性能評価書の写し」（当該家屋の取得の日前2年以内に評価されたもので構造躯体の倒壊等防止に係る評価が等級1～3であるものに限る）

o    保険法人が発行する「既存住宅売買瑕疵担保責任保険契約に係る保険付保証明書」（当該住宅の取得の日前2年以内に契約が締結されたものに限る）なお、保険契約の内容については一定の要件があります。詳細は国土交通省ホームページにてご確認ください。

7.   区分所有建物は、建築基準法上の「耐火」または「準耐火」建築物であること

o    石造、れんが造、コンクリートブロック造、鉄骨造、鉄筋コンクリート造、鉄骨鉄筋コンクリート造のいずれかに該当するもの

o    上記の6構造以外の場合、確認申請書の副本の提示により、建築基準法上の「耐火」または「準耐火」建築物であることを確認します。

〇　上記、２の「床面積が50平方メートル以上」、４の「新築又は家屋の取得後1年内」、５の「移転登記の場合は、取得の原因が「売買」又は「競落」であること」などはネックとなる場合がありますので注意してください。

例えば、床面積が50平方メートルに満たない家屋、贈与を原因とする移転登記、取得後1年を超過した家屋については家屋証明書が取得できず、登録免許税率の軽減適用も受けられないということです。

〇認定低酸素住宅・長期優良住宅については、ネット等ですぐ検索できますので、興味のある方は調べてみてください。

〇租税特別措置法の軽減税率は、令和7年6月2６日現在の税率を記載しています。

前回のブログでは、相続開始前に相続放棄、遺留分の放棄ができるかについて書きましたが、今回は相続開始前に遺産分割協議ができるか否かについて簡単に書きたいと思います。相続放棄や遺留分放棄と遺産分割協議はその性質が違うので、別々のブログにしました。

相続放棄や遺留分の放棄と遺産分割協議が大きく異なるのは、相続放棄や遺留分放棄は単独でする行為で、遺産分割協議は合意に向けて複数の相続人間で行われる行為ということです。

結論から言うと、遺産分割協議は被相続人の生前にはできません。ある人の相続が開始して、その相続開始時（死亡時）で遺産が確定する事と相続開始時の相続人が遺産分割協議の当事者となるので、相続が開始する前にその協議の前提となる要素が確定していないからです。仮に被相続人の生前に遺産分割協議をしても有効なものでありません。

しかしながら遺産分割協議が相続人間における合意を目指すことを目的としている性質上、将来の遺産分割協議に向けて、相続開始前において推定相続人間（※）で話合いをする事は決して無駄だとは思いません。例えば高齢の方が重篤な病気にかかっており、近い将来相続が開始する可能性が高いような場合には、将来の相続に向けて話合いをする事は法律的には遺産分割協議ではないというだけで有益なことだと思います。

相続人が複数いる場合には、基本的に遺産分割協議の合意が成立しないと相続の手続きを進めることができません。相続開始前でも早めに推定相続人同士がどのような考えを持っているのか、意志を疎通させておく事は決して悪いことではないと思います。

他の項でも述べていますが、遺産分割協議は自己の主張ばかりしていると、まとまるものもまとまりません。遺産分割協議が合意に至らないと色々と面倒なことが生じる可能性が高くなります。親族間の関係が悪くなったり、訴訟費用等無駄な出費が増えたりというようなこともありえます。相続開始前の推定相続人間の話合いにおいても同様のことが言えます。相手の主張や意見にも耳を傾ける姿勢が大切です。

また、相続開始前の相続人間の話合いにおいては前記したように、「相続が開始した時点で遺産及び相続人が確定する」ということは話合いの前提として頭の中に入れておくべきでしょう。

※推定相続人⇒ある人が亡くなった場合に相続人になる人

※相続開始後の遺産分割協議においては、2025-05-07のブログに記載の通り、相続開始から遺産分割協議が整わず１０年を経過すると、寄与分等の主張が原則できなくなり、一般的には法定相続分として相続関係が処理されることになります。この期間制限にも注意が必要です。

この前、某有名人がお亡くなりになり、その相続に関して、被相続人の生前に相続人（推定相続人）が相続放棄できるのか？という事がニュース記事になっていました。

結論からいうとある人が亡くなる前に、その人の相続人（推定相続人）が相続放棄をすることはできません。

ある人が死んだ後に、その相続人が家庭裁判所に相続放棄の申述をして、その申述が受理されて初めて相続放棄をしたことになります。

相続放棄とは違い遺留分は、家庭裁判所の許可を得れば、相続が開始する前でも遺留分の放棄ができます。他の相続人に遺留分の放棄が強制されたりしないようにチェックするため家庭裁判所の許可が必要になっています。

相続放棄と遺留分の放棄で扱いが違うのは、相続放棄は相続人たる地位を放棄するものなので、その重要性が遺留分の放棄とでは全然異なるという事がその差異となって現れているのではないでしょうか。

いずれにしても、相続はいつ開始するか分かりません。安易な気持ちで他の相続人に、「将来相続が開始したら自分は相続放棄をする」とか「遺留分放棄をする」とか表明しない方がベターだと思います。相続放棄や遺留分の放棄は、マイナス財産も含めた遺産調査、自己の相続分・遺留分、他の相続人への影響等をふまえ慎重にやるべきことだからです。

※当ホームページの相続放棄、相続と相続放棄、遺留分①、遺留分②の項目に詳細な記載があります。ぜひご参考ください。

※以下は、国内に居住(住所を有する)する自然人たる日本人が所有権登記名義人となる場合の所有権移転（保存）登記申請（所有権の共有持分の移転登記も含む）を前提とした記述です。　

約1年後の令和8年4月1日から住所・氏名変更登記が義務化になります。これに対応して、法務局が職権で所有権登記名義人（以下、単に名義人と記載）の住所・氏名変更の有無を調査して、住所・氏名変更がある場合には職権で住所・氏名変更の登記をすることが可能になりました。

住所・氏名変更の有無の調査や住所・氏名変更登記をすることについて名義人の承諾を確認するために、「氏名ふりがな」、「生年月日」、「メールアドレス」を検索用情報として所有権移転登記申請書に記載すれば、後記の「スマート変更登記」が利用でき、仮に変更登記義務化規定の期間内に住所・氏名変更登記の申請をしなくても、住所・氏名変更登記義務化規定違反に問われることがなくなります。

今後、基本的に所有権移転・保存あるいは所有権の共有持分の移転の登記を申請する場合には、その登記により名義人となる方（登記権利者）の検索用情報の申請書への記載が一般的になります。この登記申請書への検索用情報の記載は令和7年4月21日からスタートします。

〇スマート変更登記とは

令和８年４月１日から、不動産の所有者は、住所や氏名・名称の変更日から２年以内に変更登記をすることが義務付けられましたが、かんたん・無料の手続をしていただければ、その後は法務局で住所等変更登記をすることとし、住所等の変更があるたびにご自身で登記申請をしなくても、義務違反に問われることがなくなります。この、法務局が職権で住所等変更登記をするサービスが「スマート変更登記」です。

「検索用情報の申出」をしていただければ、スマート変更登記が利用できます。申出の後に住所や氏名の変更があった場合は、法務局において住所等の変更の事実を確認して、ご本人の了解を得た上で、職権で変更登記をします

※法務省ホームページから引用

一般的には所有権移転登記を申請する際に検索用情報の申出をすることが多いと思います。これを検索用情報同時申出といいます。

検索用情報のみの申出（検索用情報単独申出）も可能です。例えば令和7年4月21日より前に所有権移転登記をしている方は、検索用情報同時申出ができなかったので、今後、「スマート変更登記」を利用するためには検索用情報単独申出をすることになります。

検索用情報同時申出をする場合には申請書の記載事項として従来の住所、氏名、持分等の記載に加えて、「氏名ふりがな」、「生年月日」、「メールアドレス」の記載が必要になります。

「生年月日」、「メールアドレス」の記載については抵抗のある方もいるのではないでしょうか。

しかし、「生年月日」、「メールアドレス」は登記簿謄本には記載されませんし、登記完了後に発行される登記完了証にも記載はされません。

このメールアドレスは、職権で住所・氏名変更登記を行う際に、変更登記してもよいか否か確認するためのメールを送る際などに使われることになります。

また、少数だと思いますが、普段パソコンなどを利用しなくて、メールアドレスがない方もいるかと思います。その場合は「メールアドレスなし」と記載してもかまいません。メールアドレスのない方には書面により通知等がなされます。

検索用情報申出を所有権移転登記の申請書に記載するからといって、特段、登記申請書の添付書類が増えるわけではありません。生年月日の証明は住民票でカバーできますし、ふりがなについては住民票にふりがなの記載がなくても、便宜、他の書面を添付する必要はないとの取り扱いになっています。また、メールアドレスに関する書面も不要です。

いずれにしても、今後ご自分で、相続登記等で所有権移転登記をする場合には前記の検索用情報を登記申請書に記載すれば「スマート変更登記」が利用でき、仮に住所・氏名変更後2年内に住所・氏名変更登記の申請をしなくても、住所・氏名変更登記義務化規定の違反に問われることがなくなりますので、特段問題がない場合には検索用情報を忘れずに申請書に記載して下さい。

下記にその検索用情報を記載した申請書の雛形を記載しますので参考にしてみてください。 

〇登記申請書記載例

登　記　申　請　書

登記の目的　　所有権移転

原　　　　因　　令和７年６月２０日相続

相　続　人    （被相続人　法　務　太　郎）

　　　　　       ○○郡○○町○○３４番地

　　　（申請人）   持分２分の１    法　務　一　郎　　印

                ○○市○○町三丁目４５番６号

     （申請人）   持分２分の１　　法　務　温　子　　印

               　連絡先の電話番号００－００００－００００

添付情報

  　登記原因証明情報　　　住所証明情報

※法務省のホームページから引用

約2年前の令和5年4月1日施行の相続法の改正（民法第904条の３他）について本ブログで簡単に説明したいと思います。割と身近に影響がありそうな法改正なのでご注意ください。

相続開始から10年経つと遺産分割協議において特別受益による持戻しの主張（※）や寄与分の主張（※）ができなくなります（民法第904条の３他）。

遺産分割の協議がまとまらず相続開始から10年経つと、法定相続分または遺言者が遺言で指定した指定相続分で相続が行われることになります。（ふつうは法定相続分で処理されることが多いでしょう）

相続登記の義務化規定の規定と同様に、なるべく早めに相続関係を処理するための法改正といえます。

※当ホームページの特別受益の項、寄与分の項、をご参考ください

これは改正法施行前の相続についても適用があるので注意が必要です。

例えば、改正法施行日（令和5年4月1日）の時点で遺産分割協議がまとまらず相続開始から10年が経過している場合には、改正法施行日（令和5年4月1日）から5年内に遺産分割協議の合意ができないと、法定相続分として相続関係が処理されるということになります。

この改正法の規定には例外があります。

相続開始から遺産分割協議がまとまらず10年が経過していても、相続開始から10年経過する前に家庭裁判所に遺産分割調停や遺産分割審判の申し立てをすれば、家庭裁判所において特別受益による相続分の喪失の主張や寄与分の主張をすることは可能です。

遺産分割協議における寄与分や特別受益の主張により、法定の期間内に協議が整わない可能性が高い場合には、家庭裁判所に遺産分割調停の申し立てや遺産分割審判の申し立てをすることを視野に入れるべきでしょう。

この改正法の趣旨に反していますが、そもそも遺産分割協議自体は、いつまでにしなければならないという期間制限はありません。相続開始から10年が経った後でも遺産分割協議をして相続人間全員での協議が整えば、その遺産分割協議は有効ということになります。何か矛盾しているようですが、この改正法の規定は遺産分割協議をしたが、寄与分等の主張により相続開始から10年以内にその遺産分割協議が整わない場合を想定している規定なので、勘違いしないよう注意が必要です。

改正法による期限（改正法施行日（令和5年4月1日）から１０年または5年）がまだ来ていないので、この改正法の規定による影響がどの程度あるかわかりませんが、この改正法の規定がある以上、遺産分割協議における特別受益の主張や寄与分の主張などに一定の期間制限があることだけはきっちりと認識しておいた方が良いと思います。

家庭裁判所に調停の申し立てや審判の申し立てをして、家庭裁判所で審議となると費用や手間・時間もかかりますし、専門家が訴訟代理人になる場合には、その費用報酬もかかることになります。

基本的には改正法施行日から10年、あるいは改正法施行前の相続であれば5年内に相続人全員の合意形成ができて協議を整えれば問題は無いので、遺産分割協議をする場合はその期間内に合意形成できるようにしましょう。

また、仮に寄与分等の主張で改正法規定の期間内に協議がまとまらない可能性が高い場合には家庭裁判所への遺産分割の請求（遺産分割調停・審判の申し立て）を視野に入れて対応すべきでしょう。

このブログには、お客様から多くいただくお問い合わせやご質問に対する回答のようなことを述べているブログがいくつかあります。例えば、抵当権抹消登記の費用・報酬等に関するお問い合わせが多いので、それに関するブログ（2024-09-12）などです。

やはり司法書士に仕事を依頼した場合の費用・報酬に関するお問合せが多いのですが、例えば、「抵当権抹消登記は自分でもできますか？」というような、登記申請は一般の方でも自分できるのか？という質問もよくいただきます。

最近もこの質問をうけました。抵当権抹消登記や住所変更登記など比較的簡単な登記であれば、「お客様自身でもちょっと頑張ればできると思います」、とお答えしています。

回答が難しいのが、「相続登記は自分でできますか」、という質問です。相続登記に関しては、そのお客様の事情・状況や相続の内容をよく聞かないと適切な回答ができないからです。

例えば、父、母、子供1人がいて、父が先になくなり、父名義の不動産を母の名義にする相続登記がすんでいて、その後に母が亡くなり、母の名義から子供の名義にするための相続登記などは比較的簡単な事案といえます。

これに対して、相続人が複数いて遺産分割協議が必要な場合などは、遺産分割協議書の作成が一般の方にとってはハードルが高いのではないでしょうか。今までお客様が作成した遺産分割協議書をかなり見てきましたが、相続登記の申請には使うことが難しい遺産分割協議書もありました。

一般の方が相続登記をするうえで難しいと思う部分を上げると

・遺産分割協議書、相続関係説明図などの相続登記に特有の登記必要書面の作成。

・登録免許税の算出

非課税となる場合があるので注意が必要です。

・戸籍の収集

戸籍法の改正により戸籍証明書等の広域交付制度がスタートし（※）、以前よりは戸籍は取りやすくなりま　　したが、兄弟相続や数次相続の場合は戸籍収集の手間や難易度は上がります。

※戸籍法の改正により、令和６年３月1日から本籍地以外の市区町村役場でも戸籍の取得が可能になりました。詳しくは「戸籍証明書等の広域交付制度について」の項で説明していますので、ぜひお読みください。

お客様ご自身が相続関係の法律や相続登記などに詳しくて、遺産分割協議書等の作成や戸籍などの登記必要書面をきちんと集めることのできる知識や時間があれば、大変だとは思いますが、ご自分で相続登記をすることは可能だとは思います。しかし相続登記をする為にかかる手間や時間などを考えると、司法書士に頼んだほうが楽だし安心だと思います。

登記を自分でするか司法書士に頼むかでお悩みの方は、まずは司法書士に相談してみてはいかがでしょうか。

※相続登記やその他の登記を自分でやるか否か悩んでいる方は、ぜひ、当ホームページの「相続登記　司法書士に頼むか？本人申請か？」、「司法書士はあなたのそばにいます」などの項目もご参考ください。

平成6年3月1日、戸籍法の改正により、戸籍証明書等の広域交付制度がスタートしました。基本的に全国どの市区町村役場においても戸籍が取れるようになりました。

 相続登記をする場合は、原則として、被相続人の生まれた時からお亡くなりになった時までの継続したすべての戸籍が必要です。

今までは、例えば、生まれた時の本籍地が宮崎市の場合だと、宮崎市役所で出生時の戸籍を取り、転籍等があれば、転籍地の市区町村役場で戸籍を取るなどの必要がありました。東京にお住まいの方だと、宮崎市や転籍地の市区町村役場に郵送請求をするなど大変な手間がかかっていました。しかし戸籍証明書等の広域交付制度を利用すると、基本的に杉並区役所で被相続人の生まれた時からお亡くなりになった時までのすべて戸籍を取得できるようになったのです。

すごく便利な制度ですね。ただしこの制度を利用するにはいろいろな注意点があります。そこで戸籍証明書等の広域交付制度を利用する場合の注意点などを、新たに戸籍証明書等の広域交付制度の項目を設けわかりやすく説明しています。

戸籍証明書等の広域交付制度は、大変便利な制度なのでぜひご参考ください。

令和7年がスタートしました。今年も、地域密着型の司法書士事務所として、杉並、荻窪を中心とする近隣の皆様のお役に立てるよう頑張りたいと思います。

近年は、テレビや雑誌、YouTubeなどで、相続に関する話題が増えてきたような気がします。相続に関する法律の改正や相続登記の義務化などの影響でしょうか。

人間はいつか必ず亡くなる運命にあります。相続は身近な存在なのです。相続が開始してバタバタと物事を決めるよりも、将来、生じるであろう相続の為に、相続に関する知識や情報を得るなどして準備をしておく事はとても有益なことです。

もし相続や相続登記に関することで、ご不明な点などがあれば、相続に強い当事務所にお気軽に、お問い合わせ・ご相談ください。

※基本的に相談料は無料です。また土曜、日曜、祝日も事前にご連絡いただければ対応いたします。

最近耳にするようになった言葉として、「実家じまい」、「家じまい」と言う言葉があります。

実家じまいは、例えば地方に住んでいる親が亡くなって、親が住んでいた家を、その子供達などが処分、処理する手続きです。

例えば、長男などがその家に引き続き住むのであれば、実家じまいは必要ないのですが、子供たち全員が東京に出てきており、親以外その家に住んでいない場合などは、親が住んでいた家をどうするか問題となります。

やはり実家の土地や家屋を売りに出して処分するということが多いと思います。マンション等であれば賃貸に出すなども考えられます。

これに対して家じまいと言うのは、まだ存命中の親などが、自分たちの住んでいる家を負の不動産にしないために、生きている間に処分等をすることです。この場合も、例えば家を売って、親は老人ホームなどの施設に入るとか、住んでいる一戸建てを売り、高齢の方も住みやすいマンションに移るとか、いろいろな方法があります。

実家を空き家のまま放置しておくと、近隣に迷惑をかける恐れも出てきます。当然、固定資産税もかかります。

実家の建物や土地を負の財産にしないためにも、実家じまいや家じまいについて家族で話合いをする事はとても有益なことだと思います。

 実家に親が住んでおり、親以外その家に住んでいない場合には、帰省の際に、実家じまいや家じまいについて話合いをしてみてはいかがでしょうか。

もう数日でお正月ですね。皆様も良いお正月をお迎えください。　　

「認知症や知的障害がある場合は遺言書の作成ができるでしょうか？」というご質問やお問い合わせをたまに受けます。

結論から言うと、その症状や障害の程度によって異なります。民法の規定では、基本的に15歳以上であれば遺言をすることができます（民法第96１条）。

ただ遺言能力（民法第963条※）が必要とされます。遺言をするときに15歳以上で遺言能力があり、遺言書に形式的な間違い等がなければ基本的に遺言は有効だといえます。

※遺言能力→自己の遺言の内容を理解し、遺言により生じる結果も理解しうる能力。民法第963条の「能力」の意味については、いろいろな考え方があると思いますが、遺言をする時に前記の能力があれば問題ないと思います。また、１5歳以上という要件も含めて遺言能力ということもあります。

民法上は15歳以上で遺言能力があれば、被後見人でも被保佐人でも遺言書の作成はできます。代理人に遺言書を作成してもらうような事はできません（民法第96２条）。例えば重度の認知症等の場合には成年後見人がつけられることがあると思いますが、この場合、成年後見人が認知症である成年被後見人を代理して遺言書を作成とするという事はできません。遺言は自分の意思で自発的にするものなので、代理という行為にはなじまないからです。

また、成年被後見人が遺言書を作成する場合には民法第973条（※）により医師2人以上の立会いを持って事理弁識能力（※）が回復した時に遺言をする等の規定が定められています。事理弁識能力がない状態が継続しているのであれば、事実上、遺言はできないことになります。

 ※民法第973条

1.   成年被後見人が事理を弁識する能力を一時回復した時において遺言をするには、医師2人以上の立会いがなければならない。

2.  （省略）

※事理弁識能力→ 自分の行為の結果、どのような法律的責任が生じるか理解できる能力。

遺言書を作成したいと考えている方で、認知症の症状や知的障害がある方は、まだ症状が軽く遺言能力があるうちに遺言書を作成すべきでしょう。相続開始後に相続人間で問題が生じるリスクを減らすため、公正証書遺言を作成した方が良いと思います。また、遺言者の負担にならないよう、遺言の内容は簡潔でわかりやすい内容にした方がよいでしょう。事前に公証人の先生と打合わせをして、簡潔でわかりやすい内容の遺言書を作成するのが良いと思います。

重度の認知症や重度の知的障害がある方でも遺言書の作成は可能だとは思います。しかしそのハードルは高くなると思います。また、この場合お亡くなりになった後、その相続人が遺言書の有効性について争う可能性も高くなります。認知症や知的障害のある方が遺言書を作成する場合には、症状が重くなる前に早めに遺言書を作成するのがベターです。

現在、軽度の認知症や知的障害がある方で遺言の作成を考えている方は、まだ症状が軽いうちに公証役場や司法書士などに相談してみてはいかがでしょうか。　

最近たまたま同じ時期に、集会所、管理事務所等の登記された共用部分がある2つの異なるマンション（敷地権付区分建物)の登記をしました。

この2つのマンションの登記には大きく異なる部分がありました。

片方のマンションの集会所等の共用部分には団地規約設定の登記（以下規約設定の登記）が入っており、片方のマンションには規約設定の登記が入っていませんでした。

規約設定の登記が入っていると、専有部分(通常はマンションの部屋の部分)と結びついて共用部分の権利関係も動くので共用部分の登記をする必要がありません。つまり専有部分が移転すると共用部分の持分も移転することになるのです。

これに対し規約設定の登記が入っていないと、共用部分は専有部分と結びついていないので、専有部分とは別に共用部分の登記をする必要があります。この場合、通常は専有部分を所有移転登記、共用部分は持分移転登記をすることになります。つまり規約設定の登記があるか否かでやるべき登記が変わってくるのです。

しかし困った問題があります。専用部分の登記簿謄本を見ると敷地権付区分建物の場合、敷地権については登記簿謄本に載っていますが、専有部分と関連する共用部分については専有部分の登記簿謄本に載ってこないので、専有部分と関連した登記のある共用部分があるか否か、規約設定の登記があるか否か等は、専有部分の登記簿謄本を取っただけでは分からないのです。

専有部分と関連する登記された共用部分があるか否かについては、固定資産税納税通知書や固定資産評価証明書をよく見るとわかります。固定資産評価証明書等に専有部分とは異なる家屋番号が付された集会所や管理事務所などの記載があれば、それは登記された共用部分であるといってよいでしょう。

固定資産評価証明書等に記載された不動産の表示を頼りに、専有部分と異なる家屋番号の登記簿謄本を取り、その記載内容を確認すると規約設定の登記が入っているか否かわかります。規約設定の登記が入っていれば、共用部分について登記する必要はありませんし、規約設定の登記が入っていなければ、共用部分について持分移転登記をする必要があります。

登記された共用部分の存在や規約設定登記の有無などは、一般の方はなかなか気づかないと思います。集会所などの割と大きめで独立性の高い共用部分があるマンションの相続登記や移転登記をする場合には、固定資産評価証明書や固定資産税納税通知書を注意深く見てください。それらの書面に専有部分と異なる家屋番号が付されており、集会所や管理事務所等との記載があれば、その家屋番号で登記簿謄本を取り、規約設定の登記の有無を確認してみて下さい。

前記のとおり、集会所などの共用部分があるマンションについての登記には注意が必要です。心配な方は司法書士などに相談して、自分で登記ができなさそうなら、司法書士に登記を頼んだほうが安心かもしれませんね。

当事務所は相続登記、不動産登記に強い司法書士事務所です。お気軽にご相談ください。

あと数日で12月です。早いですね。今回のブログは、気になっている登記を片付けて、気持ちよく新年を迎えましょう、という提案です。

 通常、住宅ローン債務を完済すると、金融機関から抵当権抹消書類一式が送られてきます。手元に抵当権抹消書類があっても、面倒だし、登記のやり方もわからないので、そのままにしておくという方もいるのではないでしょうか。

しかし何もしないまま時が経ち、抵当権抹消登記の委任状を出した金融機関の代表取締役が退任などすると、新たな代表取締役から新たに委任状を発行してもらう必要性がでてきます。抵当権抹消書類をもらった時すぐに、抵当権抹消登記をすればこのような事はほとんど起きません。また、実体上、住宅ローン債務がないのに、登記簿上はそれが残ったままだとあまりいい印象は受けませんよね。抵当権抹消書類をすでに受け取っているのに、まだ何もしていない方は、特に不都合なことがなければ、早めに抵当権抹消登記をした方が良いでしょう。

抵当権抹消登記はわりと簡単な登記なので自分でもできますし、時間のない方は司法書士に頼んでも良いと思います。

相続登記も、その気になればできるのに、なかなかやらない登記のひとつです。しかし、今年の4月に相続登記の義務化がスタートしました。今までのようにお亡くなりになった方の登記名義のままにしておくと、今後、相続登記の義務化の規定に違反する可能性が出てきます。10万円以下の過料もある規定なので注意が必要です。

数次相続や遺産分割協議を要するなどの手間や時間がかかる案件でなければ、今年中に相続登記が完了する可能性がまだあります。来年にやってもよいとは思いますが、気になっていた方は、今年のうちに相続登記を済ませて、登記簿も実体にあわせ、お亡くなりになった方の名義から現在の名義人変えると、相続登記義務化の規定に違反することもなくなるので安心です。

気分良く新年を迎えるためにも、気になっていた抵当権抹消登記や相続登記などがある方は、自分でやるにせよ司法書士に頼むにせよ、早めに行動を起こし、登記簿を実体にあわせてすっきりし、気持ちもすっきりして、新年を迎えてみてはいかがでしょうか。

相続登記や抵当抹消登記その他の登記でご不明な点などがあれば、当事務所にお気軽にお問い合わせください。

相続登記の義務化が令和6年4月1日に施行され、もう半年が経ちました。複数の友人に相続登記の義務化について聞いてみても、「知らない」、「なんのこと？」と相続登記の義務化について知らないようでした。法務省が昨年8月に行った調査でも、相続登記義務化について、６７％の人が「全く知らない」と「よく知らない」でした。罰則規定があることに関しては７８％の方が「全く知らない」と「よく知らない」でした。約１年前の調査結果だとしても、あまりよくない状況だと思います。相続登記義務化の周知徹底を国の施策として早めに行うべきだと思います。

所有者不明の土地や家屋をこれ以上増やさないようにするために相続登記を義務化したわけですが、現在のように相続登記の義務化についてあまり知られていない状況だと、今後、本当に所有者不明の土地や家屋を減らすことはできるのでしょうか。

ちなみに現在、所有者不明の土地の面積を全て足すと九州本島の面積を超えます。今後は北海道本島の面積にせまると予想されています。これってかなり異常なことですよね。

所有者不明の土地や家屋は負の要素がたくさんあります。相続登記やその他の相続手続きをする上での支障になります。また近隣住民に土地や家屋が被害を及ぼす恐れがある場合に、その責任の所在がわからないことにもなります。さらに言えば、経済的観点、防犯的・治安的・国防的観点からも好ましくない状況だと思います。

私見ですが、相続登記義務化を周知徹底するには、やはりテレビCMが良いと思います。相続に関することを身近に感ずる世代は、やはり、依然としてテレビを通じて情報を得ることが多いと思うからです。

しかし、相続登記の義務化に関する全国規模でのテレビCMは現在のところ放映していないようです（※）。色々とお忙しいと思いますが、相続登記の義務化に関係する各関係機関のご担当者様には、あらためて相続登記の義務化の重要性を認識していただき、ぜひ全国規模でテレビCMを展開し、相続登記義務化の周知徹底を図っていただきたいと思います。

また、このブログを読んだ方も相続登記義務化の重要性を認識してほしいと思います。

※各地域の司法書士会、司法書士事務所、不動産業者などが個別に相続登記義務化に関連するテレビCMを放映しているようです。

※「政府広報オンライン、相続登記義務化」等のワードでネット検索をすると、相続登記義務化に関する政府広報オンライン動画を見ることができます。わかりやすい動画なので興味のある方はぜひ見てください。

先日、複数の土地をまとめて一括申請で相続登記しました。租税特別措置法第84条の2の3第2項の適用により、土地のほとんどについて登録免許税が非課税になり、課税対象の土地は1筆のみでした。きちんと計算したわけではありませんが、そこそこ登録免許税額は安くなったと思います。

租税特別措置法第84条の2の3第2項は相続登記の対象となる土地1筆の評価額が100万円以下の場合は登録免許税を非課税と定める規定です。例えば1筆の土地の評価額が99万円の場合、登録免許税はその土地については課されないとことになります。1筆の評価額が99万円の土地が10筆あっても、全て100万円以下なので、相続登記の登録免許税は非課税ということになります。

※租税特別措置法第84条の2の3第１項は、死者名義に土地の相続登記をする場合に非課税とする規定です

※租税特別措置法第84条の2の3第１項及び第2項は土地についての規定なので建物は対象外です。

この租税特別措置法第84条の2の3第１項及び2項は、時限立法なので、令和7年3月31日までにする相続登記が対象になります。延長される可能性が高いと思いますが、ただ、これだけは国の政治や財政状況などが絡むことなので、断言はできません。相続登記を予定しており、なるべく費用を安く済ませたいと考えている方は、平成7年3月31日までに相続登記をした方が良いと思います。

 ※租税特別措置法第84条の2の3第１項及び第2項の適用を受けるためには、登記申請書に記載する登録免許税の部分に、例えば「租税特別措置法第84条の2の3第１項により非課税」と記載する必要があります。忘れずに記載してください。

※相続登記に関する登録免許税については、相続登記の登録免許税の項目に詳細な記載があります。興味のある方はぜひお読みください。

相続登記等でお困りの方は、相続に強い鎌田司法書士事務所ライトコードに、お気軽にお問い合わせください。

前のブログでは事務所によくあるお問い合わせについて書きましたが、今回は相続登記のご相談の際、登記に必要な書面を説明した時によく聞かれる質問について書きます。

相続登記必要書面の説明をしているときに、「被相続人の登記済権利証(以下、登記済証 ※)はいらないのでしょうか？」という質問をよく受けます。

基本的には相続登記において被相続人が不動産を取得したときの登記済証は不要です。

そもそも相続登記の原因である相続は被相続人の死亡によって生じます。また相続人に不動産の権利が承継された事は被相続人と相続人の戸籍を見ればわかります。つまり公的書面である戸籍をひもとくことによって、おのずと不動産の権利関係が移転することがはっきりするので、登記済証を添付しなくてもよいということです。

（複数の相続人中、誰かが不動産を相続する場合は、戸籍に加え、遺言書、遺産分割協議書等を添付します。）

しかし例外的に登記済証が必要な場合もあります。

相続登記に必要な書面として被相続人の住民票除票または戸籍の附票があります。保管期間の経過などによりこれらの書面が役所で取得できないことがあり、このような場合は被相続人の住所関係を証する書面として登記済証を添付することがあります。

ただこれは例外的な場合なので、基本的には登記済証は相続登記には不要だと思っていただいて結構です。しかし、相続登記が完了するまでは被相続人が不動産を取得したときの登記済証は権利を証する書面ですので大切に保管をお願いします。

相続登記が完了すると被相続人の登記済証はいわゆる空権利証となり、権利を証するものではなくなります。「この空権利証を処分してよいのか」、との質問も受けることがあります。私個人と考えとしては、そんなにかさばるものでもないので、過去の情報が記載された記録として保管しておくのがベターだと思います。　

相続登記が完了すると、新たに登記名義人になった方に登記識別情報通知が発行されます。まさにこれは権利を証するものですので大切に保管をしてください。（※）

※かつては登記済権利証と言う書面が、権利の存在を証するものとして発行されていました。現在は登記の電子化に伴い、登記済証ではなく登記識別情報通知が発行されます。登記識別情報通知に記載された情報そのものが権利を証明するもの(権利の存在を確認するもの)となっております。

当事務所にくる、お問い合わせで割と多いのが、抵当権抹消登記の費用・報酬に関するものです。そこで今回は抵当権抹消登記関連のお話しをします。

このブログでお伝えしたいポイントは、抵当権抹消はわりと簡単な登記なので自分でもできるという点と費用・報酬に関することです。

 抵当権抹消登記の費用・報酬に関することについて、よくお問い合わせをいただきます。仮にお客様が抵当権抹消登記について費用・報酬をかけたくないということに重きを置くならば、司法書士に払う報酬が発生しませんので、ご自分で登記申請をするのがよいと思います。

今はネットで検索すれば抵当権抹消登記の申請書の記載例や、添付書類なども簡単に調べることができます。（登録免許税は不動産１個につき1000円です）

特殊な事案でないかぎり、抵当権抹消登記は一般の方でも簡単にできる登記なので、費用・報酬を抑えたい場合は、ご自分で登記申請するのもありだと思います。

※わからない部分があれば法務局の無料相談もあります。予約なしで行くと長時間待たされる可能性がありますので、法務局の無料相談を利用する場合は事前に予約をしたほうがよいでしょう。

次に報酬に関することですが、抵当権抹消登を司法書士に依頼したらどのくらいの報酬になるかは気になるところだと思います。当然、案件ごとに多少の差異はありますが、令和6年現在、抵当権抹消登記の司法書士報酬の相場は15,000円前後だと思います（当事務所もこの相場でやっております）。

抵当権抹消登記を格安の報酬でやる司法書士事務所もあります。格安報酬の司法書士事務所の仕事の信頼性については、他の事務所の事なのでわかりませんが、少しでも安くしたい場合は、ネットで探せば格安報酬の司法書士事務所は割と見つかるのではないでしょうか。

抵当権抹消登記の費用・報酬をどうしても減らしたい場合は、ご自分で登記申請するか、費用・報酬の安い司法書士事務所を探して、費用・報酬の安い司法書士事務所に依頼することがベターだと思います。

しかし、近くに信頼できそうな司法書士事務所があり、今後も何かと気軽に司法書士に相談したいとお考えの方は、仮にその司法書士事務所の報酬が相場の1万５千円前後だとしても、近所の司法書士事務所に抵当権抹消登記を依頼した方が良いともいえます。いちど仕事を依頼し、それにより、よい関係性が築ければ、その後、その司法書士に気軽にいろいろと相談することができますからね。

最終的には、何を重視するのか踏まえ、ご自身の判断で決めて下さい。

※本ブログはあくまで参考程度にお読みください。最終的にはご自身の判断で決めてください。

前回のブログで、被相続人の死亡日時がはっきりしない場合の相続登記の原因について説明しましたが、被相続人同士で死亡日時の前後がわからない場合はどのような扱いになるのでしょうか？

その場合は、同時死亡の推定の規定（民法第32条の２）により相続関係を処理することになります。今回のブログでは「同時死亡の推定」について簡単に説明しますので興味のある方はぜひお読みください。

相続は死亡日時の前後により相続関係が、がらりと変わってきます。

例えば父親と子が車に同乗中、誰もいない山奥の道路で崖から落ちて、二人とも死亡したとします。父と子の死亡の前後が不明の場合には、同時死亡の推定の規定（民法第32条の２）により処理されることになります。この規定を適用すると父と子の間では相続は生じませんが、子に子がいる場合には代襲相続が生じることになります。

父と子の間では相続が生じないということをもう少しわかりやすく説明すると、「父の遺産相続については子が存在しない」、「子の遺産相続については父が存在しない」ものとして相続関係を処理するということです。

この事故の例で考察してみましょう。父と子の死亡の前後は不明です。父には妻（子から見ると母）がいます。父の直系尊属はすでに亡くなっており、父には兄弟姉妹もなく、また亡くなった子供以外に子供がいないとすると、父の遺産全てについて妻が相続することになります。この場合、通常の相続であれば、妻2分の1、子2分の1の相続分となりますが、同時死亡の推定の規定を適用すると、子供が存在しないことになるので、配偶者がすべての遺産を取得することになるのです。また、前記の例で子に子(父から見ると孫)がいる場合は、父の遺産相続について代襲相続が生じ、妻と子の子(父から見ると孫)が2分の1ずつ、父の遺産を相続することになります。

また、同時死亡の推定の規定はあくまで推定なので、前記の例で明確に父が先に亡くなったという証拠があれば推定は覆され、父の遺産相続につき、妻と亡くなった子が父の遺産を相続することになります。

同時死亡推定の規定が適用となり、これにより相続関係を処理する事案は少ないと思います。しかし、地震や津波など災害が多い日本においては、同時死亡の推定の規定が適用される相続事案はないわけではありません。

相続に関する知識の1つとして同時死亡の推定の規定があるということと、そのおおまかな内容については覚えておいた方が良いと思います。

同時死亡の推定が適用となる相続事案は、一般の方にとって相続関係をきっちりと把握することは難しいと思います。相続関係を間違えた状況で遺産分割協議などをすると、後で遺産分割協議のやり直しをすることにもなりかねません。やはり相続に詳しい司法書士や弁護士などの専門家に相談した方が安心だと思います。

当事務所は相続に強い司法書士事務所です。相続でお困りの場合は、お気軽に当事務所までお問い合わせください。 

先のブログでは相続登記における登録免許税に関することを書きましたが（※）、それ以外にも一般の方が相続登記をする場合において注意すべき点や見落としがちな点がいろいろとあります。

今回は被相続人の死亡日時がはっきりとしないの場合の相続登記について記載します。ご自分で相続登記をする予定の方はぜひ参考にしてください。

※先のブログで告知した通り、「相続登記の登録免許税」の項を当ホームページにアップしました。興味のある方はぜひお読みください。

死亡日時が確定できない場合はいろいろとありますが、例えば、一人暮らしの方がご自宅でお一人の時に亡くなると死亡日時が確定できないことがあります。このような場合に戸籍に記載される死亡日時は「推定〇年〇月〇日〇時死亡」とか「年月日不詳」などとなります。このように死亡日時が確定できない時の相続登記の登記原因は単に「令和〇年〇月〇日相続」とするではなく「推定令和〇年〇月〇日相続」とか「年月日不詳相続」等の文言にします。

つまり、戸籍上の記載が「推定〇年〇月〇日死亡」とか「年月日不詳」のような場合には、登記原因も戸籍に準じて、「推定令和〇年〇月〇日相続」とか「年月日不詳相続」等の文言を使うのです。

 しかし、一般の方が相続登記をする場合、戸籍の「推定〇年〇月〇日死亡」の「推定」の文言を見逃したり、「推定〇年〇月〇日死亡」と言う記載を認識していても、登記原因として「推定〇年〇月〇日相続」と登記申請書に記載しない場合が多いのではないでしょうか。このような場合には法務局から補正指示の連絡が来る可能性が高くなります。「申請書の登記原因に推定の文言を入れて下さい」などと連絡が来ることになります。

 相続登記の申請をご自分でする方は、被相続人の戸籍を見る際には必ず死亡日時に注意をして、「推定〇年〇月〇日死亡」、「年月日不詳」との記載が戸籍にあれば、登記原因も「推定〇年〇月〇日相続」、「年月日不詳相続」などと記載するようにしましょう。

相続登記をご自分でやる場合、途中でその面倒なことに気づいたり、時間がなくて全然前に進まない状況になったりする事はよくあることです。そのような場合には相続に強い当事務所にお気軽にご相談ください。 

相続登記の義務化の規定が令和6年4月1日から施行となりましたが、ご自分で相続登記の申請をしようと考えている方もいるかと思います。

一般の方がご自分で相続登記を申請する場合に意外と面倒なのが登録免許税に関することだと思います。

そこで、相続登記をする場合の登録免許税について、当ホームページに「相続登記の登録免許税」という項目を新たに追加する予定です。来週位にはアップする予定ですので、相続登記の登録免許税の算出方法などでお悩みの方はぜひご確認ください。

 〇来週アップ予定の「相続登記の登録免許税」の項の内容の概要は以下の通りです。

・相続登記の登録免許税の税率について

・相続登記の登録免許税の具体的な算出方法

・不動産の評価額の調べ方と固定資産評価証明書について

・相続登記の登録免許税が非課税となる場合

・相続登記の登録免許税算出や登記申請等に行き詰まった場合の対処法

 以上の内容が記載された項目になる予定です。興味のある方はぜひお読み下さい。