現在、全国の所有者が不明の土地（※所有者不明土地）の割合は2割を超えており、その面積は九州本島の面積を上回っています。冷静に考えると異常なことですよね。当然、土地の円滑な利用を妨げる原因にもなっています。そこで、このような状況を改善するために、令和３年３月５日、相続登記の義務化などの各種の法案が閣議で決定しました。今後、国会でこの法案に基づく各種改正法等が成立し、順調に進めば、２０２３年度から、それらの改正法等が施行されることになります。

この法改正等の中身について、当ホームページに新たな項目を作り、詳細な説明をする予定です。相続登記の義務化など、一般の方にも影響を与える規定が多数含まれていますので、新項目をアップしたら、ぜひ、ご覧下さい。

※所有者不明土地⇒不動産登記簿や固定資産課税台帳などの台帳によっても、所有者が直ちに判明しないか、判明し特定できたとしても、その所有者に連絡がつかない土地のこと。

仕事柄、お客様が作成した遺産分割協議書や遺言書をたくさん見ますが、不動産を住所により表記したものをわりと目にします。不動産を住所で表記すると特定性に難があり、相続登記ができない場合もありえます。一般の方にとっては、住所と不動産の所在・地番の違いなど、あまり考えたことはないと思いますが、相続登記においては重要な問題となってきます。その辺を「遺産分割協議書や遺言書の不動産の記載方法」の項に書きましたので、遺産に不動産があり、遺産分割協議書や遺言書を作成するような場合には、ぜひ、参考にしてみてください。

 

今回のブログは遺産分割協議における手紙の効用について書きます。

遺産分割協議成立のためには相続人全員の合意が必要です。当然、相続人同士の意思の疎通が必要となります。普段から付き合いがある相続人どうしてあれば問題がないのですが、疎遠であったり、過去のいきさつで仲が悪い相続人もいるでしょう。このような相続人に対しどのようなコミニュケーションの取り方があるでしょうか？

一般的には、電話などが考えられますが、久しく会っていないから電話しづらい、あるいは不仲な状態なので電話したくない、ということも当然ありえます。また、電話番号は知らないけど住所だけは知っている、という状況は多いのではないでしょうか。

このような状況下での意思伝達方法としては、古典的な方法ではありますが、手紙があります。遺産分割協議が相続人同士の不仲などで滞っているような場合には、手紙を利用されてみてはいかがでしょうか。

手紙を出しても相手から返信がなかったり、返信があっても、ひどい内容が書かれていたりすることがあるかもしれません。しかし、手紙が遺産分割協議を進めるきっかけになる可能性はあり得ます。また手紙を書くという事は、自分の考えを整理し、相手の立場、状況を考えることにもなり、冷静に物事を考えるきっかけになると思います。

遺産分割協議の合意が整うか否かは、各種相続手続きの進捗状況にかなり影響してきます。遺産分割協議が相続人の不仲などで滞っている場合には、その相手に手紙を書いてみるということも、遺産分割協議を進める為の1つの手段ではないでしょうか。

※遺産分割協議の種類などについては「遺産分割の種類と協議の進め方・ポイント」の項に詳細な記載があります。興味のある方は、ぜひそちらもお読みください。

相続登記と名義変更について

相続登記とは、相続（被相続人の死亡）を原因としてする「所有権移転登記」、「持分全部移転登記」のことをいいます。この相続登記により、登記簿上の所有者（所有権登記名義人）が、被相続人から相続人に変わります。これゆえに、「名義変更」と言う呼び方をされます。

しかし、厳密に言うと「名義変更の登記（登記名義人表示変更登記）」と言うのは住所移転や氏名変更などを原因として、所有者の住所や名前が変わった事を登記簿に載せるためにする「住所変更登記」や「氏名変更登記」などを指します。

一般の方は、登記のことを詳しく知っているわけではありませんので、所有者が変わる場合のことを、単に名義変更と言っているのだと思います。

わかりやすく言えば、

「相続登記→相続を原因として、所有権等が移転し、登記簿上、所有者等が変わること」

「名義変更登記（登記名義人表示変更登記）→登記簿上の所有者等の住所などが住所移転などにより変わった場合にする、住所変更登記などのこと」

しかし、一般的には、相続や売買などを原因として所有権が移転し、所有者が変わったことなどを「名義変更」と言ったりもする。ということです。

※所有者等（所有権等）⇒所有権を有する所有者及び共有持分を有する共有者

これで関係性はお分かりになったでしょうか。

一般の方は、そんなに詳しく分けて考えなくても良いと思いますが、相続・相続登記、不動産登記関連の本や記事を読んで、頭が混乱している方は、このブログを参考にしてみてください。

 ※相続登記の必要性について述べた、「相続登記は必要？」の項があります。そちらも、ぜひお読みください。

遺産分割協議書作成のこつ

今回は意外とネット等で触れられていない、遺産分割協議書作成のポイントを書きたいと思います。

遺産分割協議書には被相続人の表示、相続人の住所・氏名、遺産の表示、その遺産を誰が相続するかなど、明確にわかりやすく書いていきます。

※インターネットなどで遺産分割協議書の書式はすぐ見つけられるので、具体的な書式等はそちらをご参考ください。

○遺産分割協議書作成の負担を軽減する方法

協議書に書く内容が多い場合、何枚にもわたる協議書にしてそれを綴じたり、あるいは割り印を押印したりする、ということが多いと思います。相続人が多かったりすると、これらの手間は意外と大きな負担となります。

そこで、例えば、A４サイズを数枚にして綴じたりするのではなく、A３サイズの 1枚の協議書にして、さらに、各文字を小さくして、行間を詰めます。こうすると、かなりの情報を1枚の協議書に盛り込むことがきます。

A３サイズ1枚の遺産分割協議書は綴じたり、割り印をすることもないので、とても楽です。

※ただし、あまりにも文字を小さくしたり、行間を詰めると見にくくなるので、注意してください。

また、相続人の氏名は署名として自書しますが、住所については予めプリントしてもかまいませんので、予め住所を協議書にプリントしておくと、住所を書く手間が省けて楽です。

上記のことは何気ない簡単なことですが、意外とやっている方が少ないので、今回、ブログで書きました。多数の相続人の間で、協議書の原本をやりとりして、署名・押印をする場合などはけっこう手間がかかります。少しでもその負担が軽減するとよいですよね、ぜひご参考ください。

遺産分割協議書作成を司法書士に頼むメリットについて書いた、「遺産分割協議書の作成は司法書士にお任せ下さい」という項があります。興味のある方はそちらもお読みください。

銀行などの金融機関の相続手続きと相続登記の手続きの両方を予定している方は、住民票除票（本籍記載のもの）を取得しておくと手続きがスムーズになります。

銀行などの金融機関で相続手続きをする場合、被相続人及び相続人の戸籍、遺言書(遺言書がある場合)、遺産分割協議書（遺産分割協議をした場合）、相続人の印鑑証明書、その他書面が必要となります。

相続登記でも同じような書面が必要となりますが、相続登記をする場合には、被相続人の住民票除票または戸籍の附票も必要となります。

※住民票除票には必ず本籍地を記載して下さい。これにより、被相続人の本籍地と住所がつながることになります。

お客様がすでに戸籍などの書類一式を取得している場合には、相続登記の為に、その書類一式を持参していただくのですが、この時、住民票除票がないこと多いです。銀行などの相続手続きでは、一般的に、住民票除票は必要とはされていないからです。

相続登記用の住民票除票を取るためだけに、再度、役所に行くのはめんどうですよね。

「知っていたら、戸籍取得時に住民票除票も取得したのに・・」と思うのは無理もありません。二度手間ですから。

そこで、このブログの趣旨ですが、銀行の相続手続きと相続登記の手続きの両方を予定している方は、戸籍を取る際に、住民票除票もあわせて取得しておくと相続登記までの一連の手続きがスムーズになります。戸籍を取る時にはぜひ、住民票除票も取得して下さい。

※住民票除票⇒死亡等により住民登録が抹消された住民票。被相続人の死亡時住所を証する。死亡の場合、死亡時の住所地で取得する。

※相続登記で使う場合は住民票除票に必ず本籍地を記載してください。

※戸籍の附票⇒戸籍に記載されている人の住所の移動履歴が記載されている書面。

　戸籍とリンクしているので、取るのは本籍地がある市区町村。

※戸籍・住民票除票等の具体的な取り方は「相続登記に必要な書面」の項をご確認下さい。

平成３０年の７月に改正相続法が成立しました。今回の法改正は大規模なものであり、今後の相続に与える影響は計り知れないものがありあます。当ホームページでも、相続法の改正概要、遺言書に関する相続法改正詳細、配偶者居住権（配偶者長期居住権）、配偶者短期居住権などについて新たに項を設けました。改正相続法に関する情報や知識を得ることはとても重要で有益なことです。当ホームページをご覧の際は、ぜひ、改正相続法に関する情報をご確認ください。特に改正相続法の施行日は各法律により異なりますので、必ずチェックして下さい。

相続法の改正、その他相続について、ご不明な点などがありましたらお気軽にご相談下さい。

※民法及び家事事件手続法の一部を改正する法律は、原則として，公布の日から１年以内に施行されます（別途政令で指定する日に施行）。

⇒施行期日は、２０１９年７月１日と決まりました。⇒改正相続法は原則、２０１９年７月１日が施行期日ということです。

※遺言書の方式緩和については、２０１９年１月１３日から施行されます。

※法務局における遺言書の保管等に関する法律（遺言書保管法）の施行期日は、２０２０年７月１０日と決まりました。

※配偶者の居住の権利については、公布の日から２年以内に施行されます（別途政令で指定する日に施行）。

⇒施行期日は、２０２０年４月１日と決まりました。 

今回も、お客様からのお問合せが何件かありましたので、平成２６年度（平成２７年３月末日）で期限が切れた、租税特別措置法第７２条等の、平成２７年度以降（平成２７年４月１日以降）の取扱いについて、ご報告させていただきます。

○土地の売買による所有権の移転等の登記ついての登録免許税軽減

軽減措置の２年間の延長が決定しました！つまり平成２８年度（平成２９年３月末日）まで現行と同じ税率ということになります。

所有権移転　　２０/１０００　軽減適用⇒　　１５/１０００

○住宅用家屋証明書添付による登録免許税軽減

ある一定の条件をみたした住宅用家屋で、その家屋につき住宅用家屋証明が発行可能で、それを添付して登記申請をした場合の軽減措置について、２年間の延長が決定しました。つまり平成２８年度（平成２９年３月末日）まで現行と同じ税率ということになります。

所有権所存　　　４/１０００　軽減適用⇒　１．５/１０００

所有権移転　　２０/１０００　軽減適用⇒　　　３/１０００

抵当権設定　　　４/１０００　軽減適用⇒　　　１/１０００

不動産は財産価値の高い物ですので、この軽減適用があるか否かで登録免許税もかなり変わってきます。これで、不動産を購入する場合や新築する場合の総費用等をより具体的に算出することができますね。参考にしてください。

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　平成２６年１１月１９日

　 早いもので、もう１１月です。２年前にもブログで同様の内容を書きましたが、今回は異なった例、より具体的な例で、早めに登記をすることの効用について述べます。

　　固定資産税の納税通知書の名宛人は、その年の１月１日に登記簿上の名義人になっている方です。仮に故人であっても、その方がまだ登記簿上の名義人となっていれば、その方宛に通知書が来ます。通常は故人と同居していたご親族の方が、固定資産税を払うことが多いと思いますが、これも、ちょっと違和感がありますよね。この世にいらっしゃらない方宛に通知が来て、その方の代わりに納税するというのは…

　 ということは、今年中に登記をして、来年の１月１日にその相続人様が登記簿上の名義人になれば、来年からは相続人様宛に通知が来ることになります。「今までも税の支払いをしていたのは自分だし、別に、実益は無いな」と思えばそれまでですが、なんとなく違和感をお持ちになっていた方は、登記をしてすっきりしたほうがよいかもしれませんね！

　 次は遺産分割の例です。「遺産分割に関する合意もでき、あとは、遺産分割協書を作成し、各相続人がそれに署名押印し、必要書類がそろえば登記が出来る状態にある」とういう場合です。この状態・状況に安心して、「登記は急いでやらなくてもいいや」とお思いになる方は少なからずいらっしゃると思います。

　 しかし、この状態・状況は決して、好ましくありません。不安定・不完全な状態・状況と言った方がよいかもしれません。

　 遺産分割協議（に基づく登記）は、相続人様全員がその協議内容を完全に理解し、納得したうえで、遺産分割協議書を作成し、相続人様全員がご自身で署名し（記名でも法的には大丈夫ですが、証拠能力という観点から自署が望ましいです）、ご実印を押し、かつ、その協議書に基づいて登記をして、それで本当に安心！という状態になるのです。

　 仮に相続人様が複数名いたとして、「ある時期には完全に相続人様全員の合意はあったが、ある時期から相続人様の一人が心変わりをして、協議内容に異を唱え始めた」ということなどは普通にあることです。こうなると、登記完了までたどり着くために長い時間がかかる可能性が生じてきます。例えば、ご親族間の話し合いだけでは協議がまとまらず、家庭裁判所の調停⇒審判分割となったような場合などです。

　 このブログやホームページの各項目でも何度もいってきましたが、何の問題や障害もなく、登記が出来る状態・状況であれば早めに登記をした方がよいのです。

　 ということで、再び言わせて頂くと、今できる登記は今年のうちに！今できる登記は、先延ばしにしないで、きっちりと今年中に済ませ、登記簿もきっちり・すっきりした形にして、新年をお迎えになったらいかがでしょうか！心から安心して、新年を迎えられると思いますよ！

かなり遅くなりましたが、お客様からのお問合せが何件かありましたので、平成２４年度（平成２５年３月末日）で期限が切れた、租税特別措置法第７２条等の、平成２５年度以降（平成２５年４月１日以降）の取扱いについて、ご報告させていただきます。

○土地の売買による所有権の移転等の登記ついての登録免許税軽減

軽減措置の２年間の延長が決定しました！つまり平成２６年度（平成２７年３月末日）まで現行と同じ税率ということになります。

所有権移転　　２０/１０００　軽減適用⇒　　１５/１０００

○住宅用家屋証明書添付による登録免許税軽減

ある一定の条件をみたした住宅用家屋で、その家屋につき住宅用家屋証明が発行可能で、それを添付して登記申請をした場合の軽減措置について、２年間の延長が決定しました。つまり平成２６年度（平成２７年３月末日）まで現行と同じ税率ということになります。

所有権所存　　　４/１０００　軽減適用⇒　１．５/１０００

所有権移転　　２０/１０００　軽減適用⇒　　　３/１０００

抵当権設定　　　４/１０００　軽減適用⇒　　　１/１０００

これで、不動産を購入する場合や新築する場合の総費用等をはっきりと算出することができますね。不動産は財産価値の高い物ですので、この軽減適用があるか否かで登録免許税もかなり変わってきます。この軽減措置の延長により、不動産を購入する場合や新築する場合の資金プランを、より具体的に考えることが出来るようになったのではないでしょうか。

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　平成２４年１１月８日

もう、１１月になり、平成２４年もあと少しとなりました。年末になると、人は、「やれることは今年中にやってしまおう」と考えたりします。年末の大掃除などは今年のことは今年中に片付けて、新年は新たな気持ちで迎えたいという人間の心理の表れなのでしょう。

これを不動産登記にあてはめてみると、いろいろ、やり残していることがあるのではないしょうか？例えば住宅ローンを完済したのに、まだ、抵当権抹消登記をしていないので、登記簿上は抵当権が残ったままであるとか・・・・。また、悲しい出来事ですが、ご親族にご不幸があり相続が開始し、不動産を相続する方は相続人全員の協議で決まったが、遺産分割協議書の作成等もできておらず、相続登記もまだしていないとか・・・・。

不動産登記は、原則、いついつまでにしなければならないというものではありません。しかし、日々、煩雑なことに追われているうちに、ついつい、先延ばしになり、不動産登記が出来る状況にあるのに、結局何年間も登記しないで放置したままの状態になっているという方はかなりいらっしゃるのではないでしょうか。

当事務所のホームページの「不動産登記」の項で記しましたが、不動産登記には対抗力というものがあり、登記をすればその権利（あるいは権利の状況・状態）を誰にでも主張できることになります。例えば、抵当権抹消登記をすれば、すでに住宅ローンを完済し、抵当権は消滅したということを誰にでも主張できることになりますし、相続により所有権を取得した方は、自分が所有者であるということを誰にでも主張できることになるのです。

登記が出来る状況にあるのなら、早めに登記をして、自分の権利を誰にでも主張できる状態にしたほうが当然よいに決まっています。後で、他人から、「この不動産の所有者は私だ」と主張されたり、あるいは、「債務を弁済してもらった事実はない」などと言われないとも限りません。（可能性は低いにせよ、このせちがらい世の中何が起きても不思議ではありません）

「年末の忙しい時期に登記なんて・・・」とお考えの方もいらっしゃると思います。しかし、権利の保全等の見地からは、今、できる登記をきっちりやり、誰にでも権利を主張できる状態にすることは、大掃除よりも重要なことだと思います。

出来る登記は今年のうちに！ということで、今やれる登記は、先延ばしにしないで、きっちりと今年中に済ませ、登記簿もきっちり・すっきりした形にして、新年をお迎えになったらいかがでしょうか！心から安心して、新年を迎えられると思いますよ！

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　平成２４年２月２１日　

　土地の売買を原因とする移転登記の登録免許税率は原則１０００分の２０ですが、租税特別措置法第７２条の適用により平成２４年２月現在、その税率は１０００分の１３となっています。しかしこの１０００分の１３という税率は平成２４年３月３１日までで、平成２４年４月１日からは、１０００分の１５に変わります。

　例えば土地の評価額が２０００万円なら、現時点では２０００万×１０００分の１３＝２６万円　ということで、登録免許税額は２６万円になります。これに対し、平成２４年４月１日以降は、２０００万×１０００分の１５＝３０万円となり、登録免許税額は３０万円になります。この例でいえば今年度中に登記するか否かで、４万円の差が生じてきます。

　土地の売買は一生に何度もあることではないので、拙速に決めるようなことではないですが、もうすでに売買契約も終わり、あとは、決済をやり、登記するだけという場合には３月中の登記をおすすめします。

　仮に土地の評価額が高かったり、数筆の土地を売買するような場合は、登録免許税額がかなり違ってきますから。それに、支払う金額が少しでも減ればその分を他の費用にまわすこともできますし。

　やはりこの不景気の時代には、少しでも出費をおさえられればうれしいですからね。