最近たまたま同じ時期に、集会所、管理事務所等の登記された共用部分がある2つの異なるマンション（敷地権付区分建物)の登記をしました。

この2つのマンションの登記には大きく異なる部分がありました。

片方のマンションの集会所等の共用部分には団地規約設定の登記（以下規約設定の登記）が入っており、片方のマンションには規約設定の登記が入っていませんでした。

規約設定の登記が入っていると、専有部分(通常はマンションの部屋の部分)と結びついて共用部分の権利関係も動くので共用部分の登記をする必要がありません。つまり専有部分が移転すると共用部分の持分も移転することになるのです。

これに対し規約設定の登記が入っていないと、共用部分は専有部分と結びついていないので、専有部分とは別に共用部分の登記をする必要があります。この場合、通常は専有部分を所有移転登記、共用部分は持分移転登記をすることになります。つまり規約設定の登記があるか否かでやるべき登記が変わってくるのです。

しかし困った問題があります。専用部分の登記簿謄本を見ると敷地権付区分建物の場合、敷地権については登記簿謄本に載っていますが、専有部分と関連する共用部分については専有部分の登記簿謄本に載ってこないので、専有部分と関連した登記のある共用部分があるか否か、規約設定の登記があるか否か等は、専有部分の登記簿謄本を取っただけでは分からないのです。

専有部分と関連する登記された共用部分があるか否かについては、固定資産税納税通知書や固定資産評価証明書をよく見るとわかります。固定資産評価証明書等に専有部分とは異なる家屋番号が付された集会所や管理事務所などの記載があれば、それは登記された共用部分であるといってよいでしょう。

固定資産評価証明書等に記載された不動産の表示を頼りに、専有部分と異なる家屋番号の登記簿謄本を取り、その記載内容を確認すると規約設定の登記が入っているか否かわかります。規約設定の登記が入っていれば、共用部分について登記する必要はありませんし、規約設定の登記が入っていなければ、共用部分について持分移転登記をする必要があります。

登記された共用部分の存在や規約設定登記の有無などは、一般の方はなかなか気づかないと思います。集会所などの割と大きめで独立性の高い共用部分があるマンションの相続登記や移転登記をする場合には、固定資産評価証明書や固定資産税納税通知書を注意深く見てください。それらの書面に専有部分と異なる家屋番号が付されており、集会所や管理事務所等との記載があれば、その家屋番号で登記簿謄本を取り、規約設定の登記の有無を確認してみて下さい。

前記のとおり、集会所などの共用部分があるマンションについての登記には注意が必要です。心配な方は司法書士などに相談して、自分で登記ができなさそうなら、司法書士に登記を頼んだほうが安心かもしれませんね。

 

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