今回も抵当権抹消登記に関するお話です。

マンションや戸建てを購入したときに、住宅ローンを利用して購入した物件に抵当権を設定する方が多いと思います。（この場合、住宅ローンの債務者兼抵当権設定者というパターンが多いと思います）
その後住宅ローンを完済したのに、抵当権抹消登記しないまま、お亡くなりになった場合、または、お亡くなりになった後に、その相続人が債務を弁済した場合などには、「相続登記と抵当権抹消登記のどちらを先にやるべきか？」、「誰が登記申請人になるのか？」という疑問が生じます。

まずは、すでに住宅ローン債務を完済したのに抵当権抹消登記をしないままお亡くなりになった場合です。この場合、抵当権抹消登記と相続登記のやり方には2つのやり方があります。
亡くなった方の相続人が、いわゆる、「相続人による登記」という方法で申請人となり抹消登記をやる方法です。この抹消登記の後に抵当権が消えた状態で相続人が相続登記をして名義人となります。「相続人による登記」では被相続人と相続人の関係を証明する戸籍が必要になります。
また、同じく抹消登記をせずにお亡くなりになった場合でも、先に相続人が相続登記をし、その後、その名義人となった相続人が当事者となって抵当権抹消することも可能です。

これに対して住宅ローン債務者兼抵当権設定者である被相続人がお亡くなりになった後に団体信用保険などにより、債務が弁済され抵当権が消滅した場合などには、時系列どおり、まず相続登記をしてから、その後名義人となった相続人が当事者となって抵当権を抹消することになります。

住宅ローン債務を弁済して、実体上は抵当権も消えているのに、抵当権抹消登記をしないままお亡くなりになる方もいるかと思います。前記のように債務の弁済(抵当権の消滅)と相続発生の前後により抵当権抹消登記と相続登記のやる順番や申請人となる者が影響を受けますのでご注意ください。

あと債務を弁済したのに、抵当権抹消登記をしないまま、お亡くなりになった場合には、抵当権抹消書類一式の所在も不明になる場合があります。この場合は、先のブログでもお伝えした通り、住宅ローンを組んだ金融機関等に抵当権抹消書類一式の再発行請求をして下さい。また、抵当権者（融資金融機関）の登記済証等がない場合は、事前通知制度などを利用して抵当権抹消登記を進めてください。